來源：筑龍網(wǎng)
上海徹底叫停“類住宅”
“類住宅”緣何被叫停
最近，上海（樓盤）市明確規(guī)定在土地出讓源頭“不得建設(shè)公寓式辦公項(xiàng)目”。這就斬?cái)嗔嗽谏虡I(yè)地塊上開發(fā)“商住”項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)鏈條。至此，這一輪史上最強(qiáng)樓市調(diào)控已經(jīng)發(fā)展為5限：限購、限貸、限價(jià)、限售、限商！
“類住宅”將成歷史
5月17日下午，上海市住建委發(fā)文，要求停止審批公寓式辦公項(xiàng)目，對既有項(xiàng)目進(jìn)行分類整治。
此次發(fā)布的《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見》（下稱《意見》）還提出，相關(guān)部門要加強(qiáng)商業(yè)辦公用地的控詳規(guī)劃管理，加強(qiáng)業(yè)態(tài)引導(dǎo)和管控；在商業(yè)辦公用途土地出讓合同中，明確不得建設(shè)公寓式辦公項(xiàng)目。
上海市住建委副主任馬韌強(qiáng)調(diào)：“要在源頭上進(jìn)行管理，將來上海出讓的商辦土地將取消‘公寓式辦公項(xiàng)目’；而公寓式酒店，也需要事先進(jìn)行約定。”
為了在源頭上進(jìn)行把控，上海市規(guī)土局已在今年4月發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》，其中規(guī)定辦公用地的出讓合同中應(yīng)明確不得建設(shè)公寓式辦公項(xiàng)目；商業(yè)用地出讓合同中未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店。
“公寓式辦公項(xiàng)目”在市場上俗稱“類住宅”。今年1月7日，上海市住建委官網(wǎng)曾發(fā)布此類項(xiàng)目“停止網(wǎng)簽”的公告。
當(dāng)時(shí)公告稱：“經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本市部分商業(yè)辦公項(xiàng)目存在較為嚴(yán)重的擅自改變房屋單元空間、分割、私自接通燃?xì)夤艿赖雀淖兎课菔褂眯再|(zhì)情況，使得房屋結(jié)構(gòu)、消防等存在安全隱患；同時(shí)，一些項(xiàng)目還在銷售中進(jìn)行虛假宣傳，嚴(yán)重誤導(dǎo)購房人；為保障購房人的合法權(quán)益，規(guī)范市場秩序，自1月6日起，上海市住建委會(huì)同相關(guān)部門對商業(yè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行集中清理核查，在此期間暫停此類項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約。”
2月中旬，整治商住房行動(dòng)在上海市閔行區(qū)率先推進(jìn)，閔行區(qū)成立“類住宅”專項(xiàng)整治工作組，對轄區(qū)內(nèi)27個(gè)疑似“類住宅”項(xiàng)目，從項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售、驗(yàn)收各環(huán)節(jié)進(jìn)行分類整治。
從“暫停網(wǎng)簽”到“分類整治”，再到目前明確提出在土地規(guī)劃環(huán)節(jié)“明令禁止”，這意味著已經(jīng)在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)10多年的“類住宅”項(xiàng)目將徹底從上海樓市消失。
《意見》還顯示，上海市成立了商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作推進(jìn)小組，由上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委牽頭，上海市規(guī)劃國土資源局、上海市發(fā)展改革委等部門參加，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、推進(jìn)全市商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作。
以上海市閔行區(qū)為例，目前共有27個(gè)需要清理整頓的商辦項(xiàng)目：已入住的有12個(gè)項(xiàng)目，已銷售、已竣工、未入住的有4個(gè)，在建已銷售、未竣工的有3個(gè)項(xiàng)目，在建未銷售、未竣工的有8個(gè)項(xiàng)目。
全面整頓、分類施策
“類住宅”在市場上存在多年，在開發(fā)商的片面宣傳下，很多購房人都以為“類住宅”是房地產(chǎn)開發(fā)的創(chuàng)新，對其中擅自改變規(guī)劃的行為不得而知。而且不少“類住宅”項(xiàng)目已經(jīng)銷售、已經(jīng)入住，清理整頓涉及的情況比較復(fù)雜。所以，這次出臺(tái)的《意見》中提出了“全面整頓、分類施策”的要求。
第一類，對現(xiàn)在已經(jīng)交付入住的項(xiàng)目，明確三點(diǎn)：(一)重視房屋安全，特別是房屋的消防安全，責(zé)任由開發(fā)商和事實(shí)上已經(jīng)入住其中的業(yè)主共同承擔(dān)，政府進(jìn)行監(jiān)管督促；（二）在人口戶籍、就學(xué)、公用設(shè)施配套等方面，明確不能參照住宅進(jìn)行；(三）對整個(gè)已經(jīng)交付入住的要記入交易登記系統(tǒng)，記錄好后，在以后的轉(zhuǎn)讓過程中對這類產(chǎn)品有一個(gè)明示，告知“接盤者”這是一個(gè)已經(jīng)改變了功能用途的產(chǎn)品，本身是有瑕疵的，同時(shí)在交易過程中如果發(fā)現(xiàn)存在違法的“插層”搭建行為，應(yīng)當(dāng)在交易中給予限制。
第二類，對在建設(shè)中已經(jīng)形成銷售，但并沒有交付入住的項(xiàng)目，明確要求按照規(guī)定整改。如果整改完畢，剩余房源開發(fā)企業(yè)可以銷售，但是鼓勵(lì)出租。對于購房的業(yè)主，支持依法維護(hù)權(quán)益，甚至可以和開發(fā)企業(yè)協(xié)商退房，但必須強(qiáng)調(diào)的是，要以雙方訂立的合同為依據(jù)。
第三類，對目前還沒有進(jìn)入市場、正在建設(shè)過程中的，嚴(yán)格按照現(xiàn)有的系列規(guī)定整改，恢復(fù)到原始的批準(zhǔn)用途。
上海市住建委副主任馬韌強(qiáng)調(diào)，這次整頓清理的重點(diǎn)就是開發(fā)商。根據(jù)前期調(diào)查和試點(diǎn)掌握的情況看，這類項(xiàng)目實(shí)際從獲得土地開始，開發(fā)商就已經(jīng)準(zhǔn)備按照住宅的功能和用途實(shí)施建設(shè)和管理。“比如，開發(fā)過程中開發(fā)商用陰陽圖紙預(yù)留一些排煙管道、改變空間平面布局等一系列方法規(guī)避監(jiān)管，最后形成事實(shí)上的‘類住宅’產(chǎn)品。”
“爛攤子”如何消化
對“類住宅”分類施策頗為人性化，但是除了“已經(jīng)交付入住的項(xiàng)目”比較容易解決外，對于已經(jīng)銷售、已經(jīng)在建的項(xiàng)目來說，這個(gè)“爛攤子”還頗難收拾。
對于已經(jīng)銷售、未入住的項(xiàng)目，開發(fā)商回購，統(tǒng)一租賃式經(jīng)營是可行的方式之一。2016年6月出臺(tái)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中，允許將商業(yè)用房等改建為租賃住房，并鼓勵(lì)開發(fā)商開展長租經(jīng)營。
上海市規(guī)土局副局長王訓(xùn)國在接受《上海觀察》記者采訪時(shí)也表示：“下一步，也將在各個(gè)區(qū)做試點(diǎn)，在一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)特別是大型商務(wù)區(qū)周邊，如有需要，可以通過評估，將原來一些商業(yè)辦公用地改為住宅用地，但要明確這類住宅是出租式的，不是銷售式的，讓一些年輕白領(lǐng)能夠租用，讓上海這座城市更具活力。”
但是，開發(fā)商以怎樣的價(jià)格從業(yè)主手中“回購”類住宅則是個(gè)問題。最近一年多時(shí)間，上海的房價(jià)經(jīng)歷了一波明顯的上漲，購房人一定希望開發(fā)商能給予補(bǔ)償，但是開發(fā)商是否情愿——未來恐怕開發(fā)商和購房人之間又要有一番拉鋸戰(zhàn)，弄不好還要打官司解決。
對目前還沒有進(jìn)入市場、正在建設(shè)過程中的“類住宅”，嚴(yán)格恢復(fù)到原始的批準(zhǔn)商業(yè)用途這是比較容易的，但是也面臨一個(gè)問題，很多地方商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)過剩，從土地利用的合理性角度看，再向市場投入過剩的商業(yè)辦公項(xiàng)目是否有必要？
事實(shí)上，不同于一線城市對類住宅的“嚴(yán)防死打”，不少二線城市的態(tài)度顯得靈活很多。第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可（James Macdonald）認(rèn)為：“雖然政府如今嚴(yán)厲打擊不合規(guī)的‘商改住’，但仍鼓勵(lì)開發(fā)商和投資者按照規(guī)定將項(xiàng)目改造為更有利開發(fā)的用途；隨著上海市場不斷發(fā)展和演變，城市建設(shè)也應(yīng)不斷優(yōu)化完善，以更好地滿足市民居住和企業(yè)發(fā)展的需要。”
宏觀背景
“限制”政策升級(jí)
整治“類住宅”，上海并不是唯一的城市，北京（樓盤）和深圳（樓盤）也在不同程度上對“類住宅”進(jìn)行了監(jiān)管。
以北京為例，早在2016年5月，北京通州就將商住房納入了限購范圍。今年1月，北京市出臺(tái)《“疏解整治促提升”專項(xiàng)行動(dòng)2017年工作計(jì)劃》，其中明確表示要出臺(tái)措施，嚴(yán)控“商改住”。
今年1月，深圳市也發(fā)布《商品住宅和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售管理操作細(xì)則》，首次將“類住宅”納入價(jià)格監(jiān)管范疇。
而最近，長沙（樓盤）、無錫（樓盤）、嘉興（樓盤）、保定（樓盤）等地連發(fā)調(diào)控新政，房地產(chǎn)收緊政策再度升級(jí)。值得注意的是，除了繼續(xù)收緊限購等方面內(nèi)容外，這些地方均采取“限售”措施。
嘉興方面，嘉興市建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市本級(jí)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》指出，非本市戶籍居民家庭取得住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)；對在市區(qū)范圍內(nèi)已擁有1套及以上住房的本市戶籍居民家庭新購買住房，取得住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。
此外，保定5月15日發(fā)布今年第3號(hào)國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告顯示，2017-030號(hào)地塊，首次采用“限房價(jià)競地價(jià)，限低價(jià)競房價(jià)”的“雙限雙競”出讓方式，建成商品房必須搖號(hào)銷售，并且10年內(nèi)不得上市交易。
至此，這一輪史上最強(qiáng)樓市調(diào)控已經(jīng)發(fā)展為5限：限購、限貸、限價(jià)、限售、限商！
從國家統(tǒng)計(jì)局5月18日發(fā)布最新“70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)發(fā)揮作用。
同比看，15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.7至7.4個(gè)百分點(diǎn)之間。從環(huán)比看，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平；5個(gè)城市漲幅回落，回落幅度在0.2至1.1個(gè)百分點(diǎn)之間。
相關(guān)鏈接
“類住宅”的前生今世
所謂“類住宅”項(xiàng)目，是指項(xiàng)目地塊性質(zhì)并非住宅用地，開發(fā)商在商辦屬性的土地上建造的有居住功能的“擦邊球”產(chǎn)品。“類住宅”有酒店式公寓、公寓式辦公、LOFT、SOHO公寓等形式和稱呼，常被統(tǒng)稱為“商住房”。
“類住宅”產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)多為40、50年，房間內(nèi)通常不允許通煤氣，水電按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)。再加上“不能落戶”、“轉(zhuǎn)手稅費(fèi)遠(yuǎn)高于住宅”等不利因素，“類住宅”的銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于同等地段的正常商品住宅。
正是因?yàn)閮r(jià)格低，相比純住宅，其“租售比”較為合理。因此，長期以來，“類住宅”是投資者資產(chǎn)配置的重要選擇。尤其在樓市進(jìn)入調(diào)控之后，不限購、不限貸且具備居住功能的“類住宅”產(chǎn)品，被開發(fā)商主推。
2016年上海“3·25”樓市新政之后，酒店式公寓成交開始走高。據(jù)上海中原地產(chǎn)市場研究中心統(tǒng)計(jì)，上海“類住宅”2016年成交201萬平方米，同比增加76%；成交均價(jià)23404元/平方米，同比漲幅12.4%。
值得一提的是，為鼓勵(lì)小型企業(yè)創(chuàng)業(yè)，在政策上也曾扶持過“公寓式辦公”項(xiàng)目。公寓式辦公項(xiàng)目是按照國家設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)劃批準(zhǔn)要求來建造的，但土地性質(zhì)依然是商辦性質(zhì)。此外，這類公寓式辦公項(xiàng)目在套型上有嚴(yán)格的規(guī)定——大于150平方米，并且主要向小企業(yè)出售。
但目前市場上違法違規(guī)的“類住宅”，歪曲了公寓式辦公項(xiàng)目的概念，主打的是50～70平方米的小套型，開發(fā)商宣傳的主要功能是“居住”，購買主體也非在工商登記的企業(yè)。這種“打擦邊球”的做法給政府的監(jiān)管帶來難度，所以這次上海市出臺(tái)新政，一刀切“不得建設(shè)公寓式辦公項(xiàng)目”。
短評：
反思“類住宅”
在上海、北京等房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，“類住宅”這種以私人居住為實(shí)際用途的商辦項(xiàng)目在市場上存在已久。這類產(chǎn)品在購置上不適用住宅類政策（例如限購），也因此受到不少個(gè)人投資客的青睞。同時(shí)，也有開發(fā)商在綜合體項(xiàng)目中引入“類住宅”，以此提高項(xiàng)目人氣。
從本質(zhì)上來說，這些違反規(guī)劃的行為是非法的。但是“類住宅”在大城市盛行，也戳到了時(shí)代的痛點(diǎn)——房價(jià)高企，購房負(fù)擔(dān)過重。因此，購房人熱衷購買小戶型，甚至是有住宅“缺陷”的小戶型，例如LOFT產(chǎn)品(帶閣樓的房屋)，頂層層高一般不足2米。這樣做的目的只有一個(gè)——降低購房總價(jià)。
除了有利于降低總價(jià)，低層高的LOFT產(chǎn)品因?yàn)楦呙芏龋€有利于土地的利用。所以，政府可以合理引導(dǎo)市場的這種需求。
但是目前住宅技術(shù)相關(guān)規(guī)范中規(guī)定：“普通住宅層高不宜高于2.8米，臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.4米；商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層高一般不得超過4.5米。”所以，想在正規(guī)的住宅用地中建設(shè)總高4.5米的LOFT產(chǎn)品(業(yè)主則可隔成兩層，降低總價(jià)、降低舒適度的同時(shí)增加使用面積)是不可能的。也因?yàn)檫@樣，開發(fā)商打起擦邊球——在限高4.5米的商業(yè)土地上開發(fā)LOFT。
住宅技術(shù)規(guī)范中的“限高令”，原本目的是為了提高土地利用效率，而現(xiàn)實(shí)效果卻是阻止住宅用地中開發(fā)提高土地利用率的LOFT產(chǎn)品。這顯然是一個(gè)政策“悖論”。
事實(shí)上，住宅技術(shù)規(guī)范中對層高的限制應(yīng)該是“限低”更科學(xué)，即只保持“臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.4米”的限低標(biāo)準(zhǔn)，而層高多少合適還是交給市場決定吧。
放開層高限制，會(huì)浪費(fèi)土地嗎？這種擔(dān)心是多余的，土地出讓中都規(guī)定有地塊整體的容積率、綠化率、建筑物高度等嚴(yán)格的控制性指標(biāo)。如果開發(fā)商想提高一層的高度，也一定要降低另一層的高度。
所以，是時(shí)候解除住宅中的限高標(biāo)準(zhǔn)了，讓市場需要的LOFT產(chǎn)品正大光明地建設(shè)在一塊住宅性質(zhì)的土地上吧。
